На что следует обратить внимание при составлении договора аренды жилого помещения?

05.08.2017

Аренда жилого помещения является удобным и менее затратным в сравнении с покупкой недвижимости способом проживания в случае, если по каким-либо причинам Вы не имеете своей собственной квартиры или не можете (не желаете) там проживать. Тем не менее, в настоящее время существует множество уловок и зацепок, с помощью которых арендодатель может забрать больше денег из Вашего кармана, чем Вы ожидаете. Итак, если Вы выбрали жилое помещение, договорились с его собственником об аренде и готовы оплатить проживание и заселиться в него, прежде всего, обратите внимание на необходимость заключения договора аренды. В данной статье мы собрали для Вас наиболее важные составляющие любого договора аренды, на которые Вам необходимо обратить внимание при его прочтении и заключении.

Первая составляющая: оплата

Оплата проживания является наиболее важным условием договора аренды. Это та сумма, которую арендодатель хочет получить взамен за Ваше проживание в его квартире и которую арендатор готов заплатить за это. При составлении договора следует уточнить, входит ли оплата коммунальных услуг в стоимость аренды; каким образом происходит оплата услуг по счетчикам (вода, электричество); на кого кладется оплата дополнительных услуг (Интернет, телефонная сеть). Также следует обратить внимание на сроки оплаты аренды: чаще всего встречается случай, когда в начале каждого месяца арендатор вносит необходимую сумму за текущий месяц (оплата «вперед»); реже встречается ситуация с оплатой по факту проживания (оплата «назад»). Советуем Вам установить определенный срок, в течение которого Вы обязаны заплатить стоимость аренды, а арендодатель ее принять лично или посредством безналичного расчета. Дополнительно рекомендуем просить давать расписки о получении денежных средств или зачислении их на счет арендодателя, это заметно упростит процесс доказывания перечисления сумм позднее. 

Вторая составляющая: срок аренды 

Многие арендодатели соглашаются сдать жилое помещение в аренду исключительно на длительный срок. Безусловно, это проще, удобнее и надежнее для обеих сторон. В связи с этим рекомендуем Вам заблаговременно обговорить с собственником срок аренды и указать в договоре точные даты аренды недвижимости (например, с 1 января 2017 года по 31 декабря 2017 года). Не забудьте прописать условие о преимущественном праве продления аренды (съема жилого помещения на новый срок) после истечения срока действия предыдущего договора.

Третья составляющая: временная регистрация

Временная регистрация для граждан РФ в новом месте жительства оформляется в случае, если они проживают в новом месте более 3 месяцев. Данная процедура бесплатна и совершается в органах ФМС (МФЦ) по месту проживания. Согласно ст. 19.15.1 КоАП РФ, за отказ собственника в оформлении временной регистрации грозит штраф от 2000 до 5000 рублей; в Москве или Санкт-Петербурге – от 5000 до 7000 руб.

Четвертая составляющая: возможность сдачи в субаренду

В настоящее время сдача квартиры в субаренду является одним из видов дополнительных заработков в больших городах. Однако при составлении договора следует отдельно прописать этот пункт. Соответственно, арендодателю менее удобно допущение субаренды, арендатору, напротив, удобно. Возможность или недопущение субаренды прописывается отдельным пунктом договора: например «1.1. Сдача жилого помещения в субаренду не допускается».

Пятая составляющая: технические характеристики

При заключении договора аренды жилого помещения настоятельно рекомендуем Вам ознакомиться с его техническими характеристиками, по возможности потребовать и приложить к договору соответствующую справку или иной документ. В случае отсутствия таковых можно подкрепить договор Приложением №1, в котором указаны характеристики помещения, жилая площадь, управляющая компания, год последнего капитального ремонта и др. Приложение требует дополнительного скрепления подписями сторон.

Шестая составляющая: мебель и бытовая техника

Большая часть жилых помещений сдается в квартиру с имеющейся в ней мебелью собственника, бытовой техникой, оборудованием, а также иным имуществом. Советуем Вам перечислить все имущество в договоре или дополнительном приложении к нему, где также расписать все недостатки сдаваемого имущества. Данный шаг не позволит собственнику взыскать с Вас дополнительные суммы денег за порчу имущества, которая наступила до Вашего вселения в данное помещение.

Седьмая составляющая: досрочное расторжение договора

Крайне важно прописать, в каких ситуациях арендатор и арендодатель имеют право на одностороннее расторжение договора, и как распределяются денежные суммы между ними. Следует указать, за какой срок до досрочного расторжения договора следует уведомить вторую сторону о своем намерении. Также нужно обратить внимание на то, какие суммы причитаются второй стороне за досрочное выселение: чаще всего денежные выплаты остаются в кармане арендодателя, однако по соглашению сторон можно указать любой вариант.

Восьмая составляющая: права и обязанности сторон

Любой договор содержит в себе графы о правах и обязанностях сторон по договору. Мы бы хотели уделить внимание праву арендодателя, заключающемуся в возможности посещения жилого помещения для проверки его состояния. Следует ограничить данное право количеством таких посещений, а также включить обязанность владельца уведомить арендатора о таком намерении (и указать, в какой срок).

Девятая составляющая: ремонт

Общее правило ремонта арендуемой недвижимости таково: любые капитальные вложения осуществляются за счет арендодателя жилого помещения, косметический ремонт — за счет арендатора. Иное согласуется сторонами и отдельно прописывается в договоре.

Десятая составляющая: гарантийный (страховой) депозит

Наконец, следует уделить внимание страховому депозиту, т.е. единовременно выплачиваемой денежной сумме, покрывающей возможные убытки арендодателя, связанные с порчей его имущества или досрочным выселением арендатора. Следует соглашением сторон установить размер данной суммы (или её отсутствие), а также случаи, когда арендодатель имеет право оставить данную сумму за собой.

Выводы

Таким образом, обратив внимание на нашу подборку существенных условий, на которые надо обратить внимание при составлении и заключении договора аренды жилого помещения, Вы можете обезопасить себя и свой кошелек от ухищрений, на которые может пойти вторая сторона договора.